「房價太高，還能買嗎？是不是要等崩盤再說？」這是近年最常見的買房疑問之一。尤其是2023年後，隨著新青安貸款的火熱推出、央行對房市調控力度不減，加上物價與工料雙漲，讓整體市場氛圍既躁動又焦慮。
豐驛不動產觀察市場變化超過十年，從廠辦、商用不動產的實際租售與資金流動角度來看，「房市泡沫論」雖然聳動，但真相卻遠比大眾想像中複雜許多。
新青安：一場政策主導下的放貸狂潮
自2023年中開始，新青年安心成家貸款（簡稱新青安）可謂成了房市最大變數。這項政策提供青年族群超長年限、超低利率，還搭配前寬後嚴的還款方式，讓原本因高房價望之卻步的購屋族群重新進場。
根據銀行業者的內部統計，僅2023下半年，放貸水位飆升到過去三年的2倍，尤其集中在雙北以外的新興區域與重劃區。新青安不僅是補助，更成為房市潛在資金的大型加壓器。這也導致建商在預售市場上的銷售節奏明顯加快，甚至「紅單」熱潮再現，推案搶購風潮再起。
然而，這波政策激起的不是健康的「剛性需求」反應，而是一場高度預期型的資金賭注。資金流入快速、產品交屋時間延遲、土地與營建成本不降反升，造就一個「看似泡沫、實則資金錯配」的矛盾市場。
中古屋市場失衡，預售市場被迫撐盤
另一個值得注意的現象，是中古屋市場供給嚴重不足。過往總價較低、地點成熟的中古產品，因為持有稅壓與租金報酬率偏低，早已被長期自住型與收租族群鎖住。市場上願意釋出的物件，大多是區位不佳或條件落後的產品。
買方在找不到合適中古物件的情況下，只能轉進預售市場，造成預售市場短期內供需緊繃。預售案場紛紛提前完銷、紅單轉讓市場開始轉熱，也促使央行不得不再度針對建築融資與購屋貸款加強控管。市場看似過熱，但實際上只是「好貨不出、爛貨卡手」的反映。
泡沫化？更像是價格硬著陸的保溫箱
不少民眾憂心房價會大跌，甚至期待2008年金融海嘯那樣的「崩盤機會」。但實際上，現在市場的結構早已不同。土地價格居高不下、營建成本年年上調、人力資源短缺、環保與安檢法規強化……建築業幾乎沒有讓價空間。
就連央行也在最近報告中指出，雖然市場風險升溫，但資金體系穩健、銀行不良貸款比率極低，房價並無立即崩跌風險。這不只是「撐」，而是整個供應鏈讓房價「跌不動」。
還能買？買對地點與產品才是關鍵
我們認為，不是不能買，而是不能亂買。
真正能讓房地產長期保值甚至增值的條件，是區域的「人口續留力」與「就業穩定性」。尤其在雙北外圍，如汐止、南港、內湖這類工業、辦公、科技業聚落密集的區域，仍然具備購屋與置產的合理性。
這些地區不但有穩定的就業支撐，且交通建設完整、生活機能發展成熟，加上部分工業區的變更與都市更新潛力，具備高度可轉換的價值。即使市場修正，這類地區的產品也更具抗跌性與流動性。
此外，選擇產品也要避免「帳面華麗、實際冷清」的案子。例如距離捷運遠、社區總戶數過少、周邊租金行情偏低的產品，無論自住或投資都不具吸引力。
面對市場雜音，用策略取代情緒
「房市是不是泡沫？現在還能不能買？」這種問題，其實不是yes or no就能回答的，而是必須根據資金條件、生活需求、區域特性與市場供給做出理性的判斷。
從豐驛不動產觀點來看，我們觀察到：
資金仍在市場中游走，購屋力沒有消失；
政策只是控制節奏，並非真正打壓基本面；
好產品依舊稀缺，選對比進場時機更重要。
如果你手上有自備款、看好長期區域發展，並且以「長期居住或穩定收租」為目標，現在仍是篩選進場的合理時機。而不是一味等著房價腰斬後再撿便宜，畢竟台灣的房價結構，已不可能回到十年前。
記得，不是每一間房都值得買，但一定有一間是適合你的。
📞 豐驛不動產 ｜專辦廠辦仲介
豐驛不動產 02-86919992 0928-041-327 柏叡