隨著都更與危老重建政策推動，許多老舊社區開始評估是否啟動重建計畫。然而，危老重建不像單純買賣房屋，它牽涉到複雜的法令、資金、施工品質與長期合作關係。尤其「建商的選擇」更是成功與否的關鍵，選錯廠商不僅拖延進度，甚至可能造成重大損失。以下整理出挑選建商時應注意的六大重點，幫助地主在合作過程中掌握主導權，確保權益最大化。

一、實績經驗與誠信背景是第一道防線

1.查核過往實績

選擇具有危老或都更實績的建商，能確保其對法規流程、工期安排、品質控管等有基本的掌握。應要求建商提供已完工案件的具體資料，例如：建照、使照、完工照片或實際造訪建案地點。若實績多為「合作談成但尚未動工」，需提高警覺，這可能代表該建商欠缺整合與執行力。

2.查詢公司背景

可透過公開資訊查詢平台（如經濟部商業司、公司信用查詢系統、法院裁判查詢系統），了解建商的資本額、經營者背景、是否曾涉入法律糾紛或重大違約事件。誠信為合作的基礎，切勿輕信口頭承諾或未經查證的光鮮資料。

二、契約條文須明確周延、保障雙方權益

許多爭議都起源於契約不清或權責不對等，因此簽約前應由專業律師協助審閱。

1.分配條件透明

分回坪數、車位配置、樓層排序與面向等都應列入契約，並附設平面配置草圖以供核對。若涉及價金差額，應註明評估方式與找補標準。

2.明定工期與違約責任

應設定明確的施工進度、完工時間與不可抗力例外條件。若建商未能如期履約，應訂有罰則，例如：每日遲延賠償金、停工時地主可另尋廠商接手等條件。

3.避免萬年契約與片面條款

契約須有明確起訖時間。亦需注意是否存在「一方可隨時終止」、「僅罰地主不罰建商」等不對等條款。

三、財務健全與資金規劃是進度的保障

1.要求建商提供財務證明

包含近年財報、資金來源說明與融資安排。規模較小的建商常依賴高利放款，或要求地主提供土地抵押，這些都將增加風險。

2.留意「信託受益權轉讓」陷阱

部分建商會要求地主讓渡受益權，以利籌資。這可能導致地主權益不保，甚至房子未蓋好、土地先被拍賣。切記：土地信託與融資安排應設有嚴格控管機制，並保留地主的查核權利。

四、容積獎勵與重建利益應詳細公開

1.確認容積規劃內容

危老重建的容積獎勵項目（如耐震補強、綠建築、智慧建築、無障礙設計等）會直接影響分配利益，地主應要求建商詳細列出申請項目與預估額度。

2.分配方式需白紙黑字寫清楚

不論是依比例分配總樓地板面積、銷售收入分潤，或其他方式，都應寫入契約，避免事後爭議。可要求建商提供「分配模擬表」與「未來產值估算」作為依據。

五、選擇團隊而非單一個人

危老重建是一場長達數年的合作，涉及不只是建商本人，還包括建築師、律師、代書、營造廠等整體團隊。

1.了解團隊組成與專業

要求建商列出參與團隊名單與相關經歷，包括建築設計團隊、營造廠是否具備甲級資格、曾經歷類似案量等。若建商無穩定合作團隊，未來施工品質與溝通效率都將大打折扣。

2.是否設有專案窗口與溝通機制

良好的建商會主動設立專案管理團隊，定期召開住戶說明會、提供進度報告、建立意見反饋機制，讓地主能隨時掌握案件動態。

六、先簽意向書、後簽正式契約，逐步控管風險

在整合初期，地主間意見未一致時，建商可能會急於讓人簽下正式合建契約。此舉風險極高。

1.可先簽「合作意向書」

意向書不具法律強制性，但能約定初步條件與談判原則，並設立雙方排他期限或討論時程。

2.等整合比例達標後再簽正式合建契約

通常建商會要求達到八成同意比例以上再動工。地主應設下門檻與分階段條件，避免未整合完成就簽下不平等合約。

合作要「公開、透明、專業」

危老重建是一條漫長而複雜的旅程，地主除了關心「能分幾坪」、「蓋多久」之外，更該關注建商的「信譽、財務與執行力」。唯有選擇誠信透明、制度健全、擁有實績的團隊合作，才能讓重建案順利推動、不留遺憾。

別讓夢想的家園，成為法律糾紛與金融風暴下的犧牲品。慎選建商，是地主的第一道防線，也是整體重建能否成功的關鍵一步。

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