在租房市場上，租屋糾紛層出不窮，從「假房東詐騙」到「租客破壞房產」的新聞經常出現，如何有效保護自己的合法權益成為每位房東和租客必須面對的課題。？接下來將帶大家認識租約公證，一種保護房東和租客雙方權益的法律工具。
（1）什麼是租約公證？
在當今租賃市場中，房屋租約公證是一項非常實用的法律服務，主要是將租約文件提交至法院或公證人處進行正式的公證。無論是房東還是租客，一旦租約經過公證，就能在租賃過程中遇到的各種爭議，如租客過期不搬或房東拒絕退還押金等問題上，公證的租約能夠提供一種直接進行強制執行的便捷途徑，無需經歷長時間的訴訟程序。
根據《公證法》第13條的規定，有4種情況下的公證書可以作為「執行名義」直接聲請強制執行：
- 以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
- 以給付特定之動產為標的者。
- 租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。
- 租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。
透過租約公證，房屋租賃相關的法律問題可以更迅速、有效地獲得解決，避免了繁瑣的法律訴訟過程，從而大幅降低糾紛解決的複雜度和時間成本。因此，不論是房東還是租客，了解和利用租約公證的優勢，都是保護自己權益的明智選擇。
（2）租約公證有什麼法律效力？
當租約經過公證並明確包含了強制執行的條款時，這意味著在特定情況下，如房客拒絕歸還房屋，房東可以直接向法院聲請強制執行，而無需經過漫長的訴訟過程。
眾所周知，訴訟過程通常既耗時又昂貴，尤其是在較為複雜的案件中，可能耗時數年。因此，通過對租約進行公證，不僅能夠增強租賃雙方的法律保護，同時也能大幅節省在發生糾紛時可能需要的時間和經濟成本。
透過這種方式，租約經過公證後便具有了執行名義，這為處理租賃中可能出現的問題提供了一個快速且有效的解決途徑。這不僅使房東在面對不合作的房客時能夠迅速行動，也保障了租客的權益，使得雙方在租賃關係中都感到更加安心。
（3）租約一定要公證嗎？
實際上，並非所有租約都需要公證。只要租賃雙方對契約內容達成一致，該租約便具有法律效力。然而，如果租約內含有違反法律規定的條款，例如夏月電費超過台電公司所定當月用電量最高級距之每度金額，那麼該條款將會無效。
（1）租約公證的優點
避免訴訟成本，省時省錢
租約公證的一大好處是它可以作為事前的存證，如果在公證時有約定附加強制執行條款，當發生租賃糾紛時，例如租客拒絕搬出，公證租約允許房東直接向法院聲請強制執行，無需進行漫長的訴訟過程。這不僅節省了時間，而且大大減少了訴訟費用，為租賃雙方節省了不少開支。
保障長期租賃權益
對於長期租約，特別是超過5年或是不定期租約，公證還保護了租客的持續居住權，即使房產被賣出。根據「買賣不破租賃」的原則，即使房屋所有權人發生變更，租客的居住權益也不受影響。
補充說明不定期租約的3種情況：
- 租約簽訂初期雙方沒有明確約定租期期限。
- 根據民法第422條的規定，任何超過1年且未以書面形式確立的不動產租賃契約，也將自動被劃分為不定期租賃。
- 當租賃契約到期後，如果承租人繼續使用並持續付租金而出租人未表達反對意見。
租客獲得額外保護
公證過程中，房東必須提供房屋權狀和稅單等證明，租客因此能確認房東的所有權。這避免了租客一時疏忽與未擁有出租房屋權利的「假房東」簽約的風險。
租約條款的合法性得到專業評估
公證過程中，由於有專業公證人的介入，租戶或房東可以向公證人諮詢有關租賃契約條款的合法性。例如，公證人可以提供意見判斷關於違約金是否過高，維修責任的合理分配，火災責任的劃分，以及契約中的轉租條款等問題，從而幫助雙方預防未來可能發生的爭議。
特殊性質建築物需公證租約
對於設立在非自有土地上的特定建物，如加油站或幼兒園等，行政機關通常會要求將租賃契約進行公證，以確保這些具有特殊性質的建物不因租賃問題而影響其運作或存續。此外，在進行公司登記時，相關行政部門也可能會要求提供經過公證的租賃契約，以符合法規要求。這些措施確保了交易的透明度和法律的嚴謹性，有助於維持秩序與公信力。
（2）租約公證有什麼可能的缺點？
儘管租約公證提供了許多好處，但它的強制執行效果也還是有侷限。例如，如果租客因租金未付而房東想終止租約，而租期尚未結束，房東不能僅憑公證租約要求租客搬離，還是需要透過訴訟。 另外，即使租約經過公證，但如果有涉及違約金的爭議，單憑公證租約並不能直接強制執行，仍然必須透過法律途徑提起訴訟。
（1）租約公證費用算法
計算房屋租約公證費用時，有兩個主要的計算基礎可供選擇：
- 總租金+押金。
- 房屋的課稅現值+押金。
根據這兩個數值，應選取較高者來確定應繳納的公證費用。以下提供一份詳細的公證費用標準表（如附加強制執行之條款者，加收1/2）：
- 20萬元以下，公證費用為1,000元。
- 20萬元至50萬元之間，公證費用為2,000元。
- 50萬元至100萬元之間，公證費用為3,000元。
- 100萬元至200萬元之間，公證費用為4,000元。
- 200萬元至500萬元之間，公證費用為5,000元。
- 500萬元至1,000萬元之間，公證費用為6,000元。
- 1,000萬元至5,000萬元之間，超過1,000萬元的部分，每增加1,000萬元需額外支付2,000元。
- 超過5,000萬元，每增加1,000萬元需額外支付1,000元。
以實際案例為例：假設某人在台北市租賃一間房屋，租期為3年，每月租金為1.5萬元，押金為3萬元，並且該房屋的課稅現值為40萬元。按第一種計算方式，總租金（1.5萬元 × 36個月）+押金（3萬元）＝57萬元；按第二種計算方式，房屋課稅值（40萬元）+押金（3萬元）＝43萬元。因此，應以較高的57萬元作為計算基準，而根據費用表，57萬元的公證費用為3,000元。
（2）租約公證費用是由房東還是房客承擔？
通常，負責發起公證聲請的一方將需要支付相應的費用，但還是可以由雙方協議來決定由誰出或是一起分擔。
（1）公證租約需準備哪些資料？
在進行租約公證時，依據您是房東還是房客，需要準備的文件會有所不同，以下整理了各自需要的文件列表，方便您依照自己的角色快速查找並準備相應的資料。
房東需要準備的文件
自然人房東：
- 身分證正本
- 個人印章
- 租賃契約（至少準備3份）
- 最新一期房屋稅單
- 房屋所有權狀
法人房東：
- 公司設立（變更）登記事項表
- 營利事業登記證（影本亦可）
- 負責人的身分證正本
- 公司及負責人代表印章
若房東無法親自前往，也可以委託代理人，代理人則需額外準備：
- 房東印鑑章
- 房東印鑑證明
- 代理人的身分證正本
- 代理人的印章
- 房東的委託書
房客需要準備的文件
自然人房客：
- 身分證正本
- 個人印章
法人房客：
- 公司設立（變更）登記事項表
- 營利事業登記證（影本亦可）
- 負責人的身分證正本
- 公司及負責人印章
若房客無法親自前往，可委託代理人，代理人則需額外準備：
- 房客印鑑章
- 房客印鑑證明
- 代理人的身分證正本
- 代理人的印章
- 房客的委託書
前往您所在地的地方法院或民間公證人辦公室，購買一份公證請求書。這份請求書的費用通常是新台幣2元。
在填寫公證請求書時，重點需注意填寫「約定逕定強制執行」的部分，並清楚標明需要強制執行的具體事項。
將填寫完畢的公證請求書和租約一起，於法院公證處的工作時間內提交。公證人會審核租賃雙方的身份證明文件，包括房東的稅單和產權證明，核對無誤後即可進行公證。
繳納相應的公證費用後會拿到一份收據，帶著收據返回公證人處，租約將被蓋上法院關防及公證人名章，至此，公證程序便告一段落。整個過程通常需要約1小時完成。
另外，根據《公證法》第80條的規定，如果公證人認為有必要親自前往物業進行實地考察，則整個公證程序可能會需要更長的時間。這是為了確保所有登記資料的準確性，保障租賃雙方的法律權益。
（1）公證過的租約可以提前終止契約嗎？
當租客因特定理由（如出國留學或被調派至其他城市）需要提前結束租約時，公證租約是可以提前終止。在這種情況下，租客通常只需要與房東協商解約並支付相應的違約金，這一過程無需進行額外的法院公證。
但是為了避免未來可能會出現的舉證困難問題，以及確保房東不會因為租賃終止而多繳納所得稅，租賃雙方可共同前往公證處辦理租約終止的公證或認證。
辦理公證終止租賃契約時，需準備以下文件：
- 原房屋租賃契約的公證書。
- 公(認)證請求書。
- 終止租賃的契約書3份。
- 雙方的身分證和印章。
- 若涉及公司或商號，需帶公司設立（或變更）登記表。
- 法人登記證的正影本。
- 公司或法人的公章。
若聲請人無法親自到場，也可委託他人代辦。但公證人若認為有必要，可能會要求聲請人本人到場。這樣的程序不僅正式，還有助於確保雙方的權益受到保障。
（2）續約未進行公證，其公證效力是否依然有效？
公證的保護僅適用於租約所述的具體條款，一旦租約期滿，該保障不會自動延續到續約合約中。因此，當進行續約時，必須重新進行一次公證，以確保租賃雙方的權益繼續得到法律的保障。