在選擇辦公室或廠房時，企業需考量多種因素，以確保空間的使用效率與成本效益達到最佳平衡。近年來，由於工資與原物料成本的持續攀升，企業在選擇使用場地時，不僅考慮租金成本，更關注坪效與整體運營成本。這樣的趨勢使得企業在選擇辦公空間或廠房時，逐漸偏向屋齡較新的建築，而非老舊的大樓。本文將探討此趨勢的主要原因及相關考量。
企業尋找辦公室與廠房的型態變動分析
1. 成本控管與坪效考量
隨著市場競爭加劇，企業需精打細算每一分支出，特別是在不動產租賃方面。租金雖然是企業評估場地的重要指標，但並非唯一考量因素。許多企業更重視坪效，即單位面積所能創造的價值。在高坪效的空間內，企業能夠更有效地利用場地，減少浪費，提升工作效率。因此，在租金預算內選擇坪效最佳的場地，成為企業降低成本的重要策略。
2. 老舊建築的隱藏成本
老舊建築雖然租金可能較低，但長期使用下來，維護與修繕的成本難以預估，甚至可能遠超過租金節省的部分。這些隱藏成本主要來自以下幾個方面：
a. 設備老化與維修費用
老舊大樓的電力系統、水管管線、空調設備等，隨著時間推移，可能會出現故障或老化問題，導致頻繁的維修需求。這不僅增加了企業的運營成本，也可能影響日常業務的順暢進行。
b. 能源效率低落
許多老舊建築在設計時，並未考量現代節能技術，因此能源消耗較高。例如，老舊空調系統的耗電量遠高於新式節能設備，導致企業需支付更高的水電費。長期下來，這筆支出將成為額外負擔。
c. 法規與安全問題
政府對於建築安全法規日趨嚴格，許多老舊大樓可能未符合最新規範，例如耐震標準、防火設備等。企業進駐後，可能需投入額外資金進行改善，以確保員工的安全與營運的合規性。
3. 屋齡新穎建築的優勢
由於老舊建築的隱藏成本難以預測，企業在選擇辦公室或廠房時，逐漸轉向屋齡新穎的建築。這些建築不僅能提供更佳的工作環境，還能有效降低營運成本。
a. 設施現代化
新建築通常配備先進的機電系統、中央空調、智慧照明等，這些設施能夠大幅提升工作環境的舒適度與能源使用效率。此外，辦公樓的公共設施，如電梯、停車場與會議空間等，也相較於老舊大樓更加完善，能夠提高企業的運營效率。
b. 節能與環保
現代建築在設計時，大多導入綠建築理念，採用高效能隔熱材料、節能玻璃與再生能源系統，如太陽能板等。這些措施能夠有效降低能源消耗，進而減少企業的營運成本。
c. 法規合規性與安全性
新建築在興建時，需符合最新的建築與安全法規，因此在耐震、防火、無障礙設施等方面，較老舊建築更加完善。這不僅確保員工的安全，也減少企業未來因應法規變更而需支付的額外成本。
4. 合約磋商中的風險分攤
隨著企業選擇新建築的趨勢增加，租賃合約的磋商策略也逐漸演變。其中，企業在簽訂合約時，會將建築物自然耗損的部分納入談判範疇，要求屋主負擔相關保固責任。
例如，企業可能會要求屋主負責建築設備的定期維護與更換，以確保使用期間內不會因設備損壞而影響營運。此外，企業亦會關注租期內的增值服務，如物業管理、清潔服務等，確保能夠獲得最佳的使用體驗。