家族體系企業在持有收益性不動產（如出租辦公室、廠房、商業店面等）前，應做好財務、稅務、法律與經營模式等方面的規劃。以下是關鍵考量點：

家族體系企業在持有收益性不動產

1. 法人 vs. 個人持有的比較

• 個人持有：適合小規模投資，交易靈活，但租金所得需繳納個人綜合所得稅，最高可達40%。
• 法人持有：可透過公司名義持有，適合長期規劃，租金所得適用營所稅率（20%），但涉及公司財報與股東權益調整。

2. 營業項目與公司架構調整

• 若原公司無「不動產租賃業」營業項目，應增設該項目，以合法出租並開立發票。
• 可考慮成立專門的不動產管理公司，避免干擾主營業務財務結構。

3. 稅務規劃

(1) 房地合一稅影響

• 若公司持有不動產後轉售，須適用房地合一稅（持有2年內課45%，2-5年35%，5年以上20%）。
• 個人持有再轉讓，也適用相同機制，但有不同計算方式。

(2) 營業稅與營所稅

• 公司出租不動產須開立發票，適用5%營業稅（若為營業用不動產）。
• 租金收入計入營利事業所得，適用20%營所稅。

(3) 土地增值稅與房屋稅

• 土地增值稅於未來轉讓時適用，應評估未來增值空間與稅負影響。
• 房屋稅依用途計算，營業用課較高稅率。

4. 資金規劃與財務結構

• 自有資金 vs. 銀行貸款：若以貸款方式購置，可利用利息費用抵稅，但須考量負債比與銀行授信條件。
• 現金流管理：收益型不動產應確保租金收入可支應貸款、稅負與維護成本。

5. 持有方式與股權規劃

• 獨資 vs. 共同持有：若為家族企業，應先訂定股權分配、未來轉讓與繼承機制，以避免內部糾紛。
• 家族信託 vs. 公司持有：若有資產傳承考量，可考慮信託架構，確保資產穩定傳承並減少稅務衝擊。

6. 未來轉讓與節稅規劃

• 可透過股權轉讓（出售公司股權而非不動產）降低房地合一稅負擔。
• 若計劃長期持有，應評估未來遺產稅與贈與稅的影響，提早布局。

家族企業持有收益型不動產前，應先明確持有方式、財務規劃、稅務負擔與股權架構，確保長期經營穩定並降低風險。建議與會計師、律師及財務顧問共同規劃，以制定最佳方案。